房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估方法

本章練習(xí) 知識(shí)點(diǎn)講解

　　一、比較法

　　三大估價(jià)方法，即比較法(也稱為交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)法)、收益法(也稱為收益資本化法、收益還原法)和成本法。

　　(一)比較法概述

　　1.比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類(lèi)數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的成套住宅最適用比較法估價(jià)。②寫(xiě)字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。

　　下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭等。②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。

　　2.運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為4大步驟：

　　①搜集交易實(shí)例，即從現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量發(fā)生過(guò)交易的房地產(chǎn)及有關(guān)信息。

　�、谶x取可比實(shí)例，即從搜集的交易實(shí)例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實(shí)例。

　�、蹖�(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。因此，該大步驟又分為建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整四個(gè)步驟。

　�、苡�(jì)算比較價(jià)格，即把經(jīng)過(guò)上述處理后得到的多個(gè)價(jià)格綜合為一個(gè)價(jià)格。

　　(三)選取可比實(shí)例

　　選取的可比實(shí)例應(yīng)符合以下基本要求：

　�、倏杀葘�(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似;

　�、诳杀葘�(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的;

　�、劭杀葘�(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn);

　　④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。

　　(四)建立比較基礎(chǔ)

　　1.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍：所謂財(cái)產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無(wú)”的差別，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”，并消除由此造成的價(jià)格差異。

　　2.統(tǒng)一付款方式：將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價(jià)格。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算。

　　3.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)：將成交價(jià)格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒(méi)有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣)，買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。計(jì)算公式為：

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)得金額

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)付金額

　　買(mǎi)方實(shí)付金額-賣(mài)方實(shí)得金額=應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納的稅費(fèi)

　　4.統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

　　統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位

　　【多選題】建立可比實(shí)例成交價(jià)格的比較基準(zhǔn)是市場(chǎng)法的基礎(chǔ)，其內(nèi)容主要有(　)。

　　A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　B.統(tǒng)一成交日期

　　C.統(tǒng)一交易情況

　　D.統(tǒng)一付款方式

　　E.統(tǒng)一價(jià)格單位

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』比較基礎(chǔ)：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。

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