1[.多選題]建立可比實(shí)例成交價(jià)格的比較基準(zhǔn)是市場(chǎng)法的基礎(chǔ)，其內(nèi)容主要有()。

A.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一成交日期

C.統(tǒng)一交易情況

D.統(tǒng)一付款方式

E.統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

[答案]ADE

[解析]可比實(shí)例是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。選了可比實(shí)例之后，一般應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，為后續(xù)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。建立比較基礎(chǔ)一般要統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。

2[.多選題]毛租金乘數(shù)法是求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的一種方法，其優(yōu)點(diǎn)主要有()。

A.計(jì)算簡(jiǎn)便

B.省略了房地產(chǎn)租金以外的收入

C.比較客觀

D.省略了不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異

E.避免多次測(cè)算可能產(chǎn)生的誤差

[答案]ACE

[解析]毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)包括：①方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金資料;②由于在同一市場(chǎng)上，相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，所以毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值;③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)包括：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入;②忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。

2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《交易制度政策》在線題庫(kù)	搶先試用
2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《職業(yè)導(dǎo)論》在線題庫(kù)	搶先試用
2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《專業(yè)基礎(chǔ)》在線題庫(kù)	搶先試用
2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《業(yè)務(wù)操作》在線題庫(kù)	搶先試用

3[.多選題]下列屬于名義價(jià)格的是()。

A.未扣除價(jià)格因素的價(jià)格

B.買房送裝修的情況下，減去裝修服務(wù)費(fèi)后的價(jià)格

C.交易當(dāng)事人為了逃稅而不實(shí)申報(bào)的價(jià)格

D.房地產(chǎn)買賣中，本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)買賣雙方約定由買方繳納的成交價(jià)格

E.在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價(jià)格

[答案]ACDE

[解析]名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，能直接觀察到。實(shí)際價(jià)格一般直接觀察不到，通常需要在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理才能得到。例如：①未扣除價(jià)格因素的價(jià)格為名義價(jià)格，扣除了價(jià)格因素后的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。②在買房送裝修、汽車、車位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等情況下，未減去裝修、汽車、車位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的價(jià)值的價(jià)格為名義價(jià)格，減去了裝修、汽車、車位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的價(jià)值后的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。③在交易當(dāng)事人為了逃稅等而不實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的情況下，申報(bào)的成交價(jià)格為名義價(jià)格，真實(shí)的成交價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。④房地產(chǎn)買賣中，本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)買賣雙方約定由買方繳納，或者本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)買賣雙方約定由賣方繳納。這種情況下的成交價(jià)格為名義價(jià)格，而實(shí)際價(jià)格(或稱為正常成交價(jià)格)則是在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。⑤在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價(jià)格為名義價(jià)格;在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。

4[.多選題]在新建商品房銷售中出現(xiàn)的一組房地產(chǎn)價(jià)格包括()。

A.成交價(jià)

B.起價(jià)

C.差價(jià)

D.標(biāo)價(jià)

E.均價(jià)

[答案]ABDE

[解析]起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是在新建商品房銷售中的幾種房?jī)r(jià)。起價(jià)是銷售新建商品房的最低價(jià)。標(biāo)價(jià)是賣方要價(jià)。成交價(jià)是新建商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。均價(jià)是新建商品房的平均價(jià)格，一般有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格兩種。

5[.多選題]基于營(yíng)業(yè)收入求取凈收益的房地產(chǎn)包括()。

A.商鋪

B.旅館

C.寫字樓

D.娛樂場(chǎng)所

E.影劇院

[答案]BDE

[解析]求取凈收益的途徑可分為兩種：①基于租賃收入求取凈收益，如有大量租賃實(shí)例的住宅、寫字樓、商鋪等;②基于營(yíng)業(yè)收入求取凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場(chǎng)所等。對(duì)于那些既有大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入的房地產(chǎn)，如商鋪、餐館等，只要是能夠通過租賃收入求取凈收益的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入求取凈收益。AC兩項(xiàng)是基于租賃收入求取凈收益。

6[.多選題]從政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)程度來(lái)劃分，可將房地產(chǎn)價(jià)格分為()。

A.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

B.政府定價(jià)

C.政府指導(dǎo)價(jià)

D.基準(zhǔn)地價(jià)

E.標(biāo)定地價(jià)

[答案]ABC

[解析]市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)是《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定，實(shí)質(zhì)上是按照政府對(duì)價(jià)格的管制或干預(yù)程度劃分的三種價(jià)格。

7[.多選題]下列房地產(chǎn)中，不適宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的有()。

A.學(xué)校

B.行政辦公樓

C.醫(yī)院

D.住宅

E.寫字樓

[答案]ABC

[解析]市場(chǎng)法(又稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法)，適用的估價(jià)對(duì)象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標(biāo)準(zhǔn)廠房;⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用市場(chǎng)法估價(jià)：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭等;②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等;③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。

8[.多選題]下列房地產(chǎn)中，適用市場(chǎng)法對(duì)其估價(jià)的有()

A.學(xué)校

B.電影院

C.醫(yī)院

D.住宅

E.寫字樓

[答案]DE

[解析]市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標(biāo)準(zhǔn)廠房;⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用市場(chǎng)法估價(jià)：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等;③可比性很差的房地產(chǎn)，例如在建工程等。

9[.多選題]下列房地產(chǎn)中，適用市場(chǎng)法估價(jià)的有()。

A.高檔公寓

B.標(biāo)準(zhǔn)廠房

C.行政辦公樓

D.博物館

E.商鋪

[答案]ABE

[解析]市場(chǎng)法又稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，適用的估價(jià)對(duì)象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標(biāo)準(zhǔn)廠房;⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用市場(chǎng)法估價(jià)：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭等;②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等;③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。

10[.多選題]導(dǎo)致建筑物折舊中的物質(zhì)折的原因包括()。

A.設(shè)備、設(shè)施陳舊落后

B.正常使用的磨損

C.自然經(jīng)過的老化

D.意外破壞的損毀

E.延遲維修的損壞殘存

[答案]BCDE

[解析]物質(zhì)折舊是指因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。導(dǎo)致物質(zhì)折舊的原因分為：①自然經(jīng)過的老化，主要是隨著時(shí)間的流逝由于自然力作用而引起的;②正常使用的磨損，主要是由于正常使用而引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用時(shí)間正相關(guān);③意外破壞的損毀，主要是由于突發(fā)性的天災(zāi)人禍而引起的;④延遲維修的損壞殘存，主要是由于未適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或者修理不夠及時(shí)而引起的。